Оренда комерційної нерухомості: з чого починати, як обирати, на що звернути увагу?
Чи знаєте ви, з чого починається організація бізнесу? Як свідчить практика, це не завжди першочергове отримання ліцензії, дозволів, укладання трудових договорів із найманими працівниками. Потенційне приміщення, в якому буде розташований ваш офіс, є не менш важливим питанням для започаткування власної справи. Запропонована тема – оренда комерційної нерухомості – є актуальною не лише для майбутніх підприємців, а й для досвідчених представників бізнесу, власників нежитлових приміщень
З чого розпочати та «де взяти» в оренду комерційну нерухомість?
По-перше, приміщення, яке ви обираєте з метою розміщення майбутнього бізнесу, об’єктивно вплине на всі його аспекти. Різниця між «вдалим» і «невдалим» приміщенням може стати вирішальним фактором у досягненні успіху або ж, навпаки, довести до межі банкрутства.
Перед початком пошуку приміщення доцільним є складання чіткого переліку вимог, яким воно має відповідати, оскільки дуже часто такі критерії, як мінімальна площа, розташування на конкретному поверсі, наявність окремого виходу, інші функціональні характеристики, мають вирішальне значення для можливості провадження певного виду комерційної діяльності суб’єктами господарювання. Окрім цього, врахування потребують такі критерії, як доступність приміщення, видимість і рух на вулиці, можливість розміщення рекламних конструкцій та інформаційних вивісок, конкуренція і бізнес «по сусідству» та найважливіший критерій – орендна плата за нього.
Перевірка контрагента
Оренда комерційних приміщень на вторинному ринку об’єктивно зумовлює ризики, що вимагає не тільки перевірки документів, які посвідчують право власності майбутнього орендодавця, а й проведення системного аналізу таких складових, як наявність належним чином оформлених повноважень представника орендодавця, згоди співвласника орендованого приміщення на укладання договору оренди комерційної нерухомості, особливості податкового статусу контрагента тощо.
Наприклад, якщо це окремо розташована нежитлова будівля, необхідно з’ясувати, у чиєму користуванні/володінні перебуває земельна ділянка, чи взагалі можливе укладання договору оренди, враховуючи плановий вид майбутньої господарської діяльності (особливо варто звернути увагу на дотримання ліцензійних вимог).
Надважливим питанням є перевірка «історії» комерційного приміщення: останні відчуження, накладені арешти та заборони, незаконні реконструкції, що мали місце. Доцільно використання таких інформаційних електронних реєстрів, як Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Єдиний державний реєстр судових рішень.
У кожному конкретному випадку потрібно приділити особливу увагу правовстановлюючим документам, які надає контрагент-орендодавець, ретельно і всебічно вивчати та аналізувати усі положення договору, особливо щодо порядку проведення розрахунків між сторонами, визначення підстав та особливостей притягнення до відповідальності у разі порушення його умов, а також підстав його розірвання та повернення коштів. Як «свідчить» практика, найчастіше орендодавці надають свій «вигідний» проєкт договору оренди, тому орендареві треба запропонувати свої правки до такого договору, аби максимально себе захистити.
Особливі умови
Враховуючи той факт, що «ключовою» метою, з якою здійснюється надання в оренду нерухомості комерційного призначення, є отримання прибутку орендодавцем, часто виникають ризики, пов’язані з необхідністю внесення змін до договору, що можуть бути зумовлені об’єктивними та суб’єктивними причинами, серед яких найбільш поширеними є недобросовісна або неправомірна поведінка орендодавця, зміна ситуації на ринку нерухомості, зміна курсу валют або найчастіше – пропозиція вищої ставки орендної плати іншою особою.
У такому випадку при укладанні договору оренди комерційної нерухомості сторонам необхідно приділити увагу врегулюванню питань, що стосуються визначення підстав для перегляду умов такого договору, зокрема, в частині, присвяченій збільшенню/зменшенню розміру орендної плати, а також для його дострокового припинення (передбачення можливості та підстав розірвання договору оренди в односторонньому порядку орендодавцем/орендарем за умови попередження контрагента у погоджений сторонами строк).
Реєстрація місцезнаходження орендаря: «чи безпечно»?
Актуальним є питання щодо потенційної можливості/неможливості використання адреси орендованих приміщень як офіційного місцезнаходження фізичної особи-підприємця або юридичної особи. З метою захисту прав як орендаря, так і орендодавця для уникнення можливого конфлікту сторін стосовно врегулювання питання такого роду контрагенти під час укладання договору повинні чітко зазначити цю умову в договорі оренди.
Це зумовлено тим, що реєстрація передусім має своїм наслідком певні загрози та ризики для орендодавця: необхідно чітко розуміти, що за місцем знаходження орендаря можуть бути проведені різного роду планові/позапланові перевірки контролюючими чи навіть правоохоронними органами. Окрім того, припинення/розірвання договору оренди не має своїм наслідком автоматичне припинення реєстрації адреси відповідного приміщення як місця ведення господарської діяльності орендарем, що, своєю чергою, потребуватиме внесення відповідних змін до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань саме орендарем.
Таким чином, за відсутності добровільних активних дій орендаря, спрямованих на внесення змін до Реєстру, орендодавцю необхідно буде використовувати судовий порядок врегулювання спору такого характеру.
Зміна власника та «переважне право орендаря»
За загальним правилом, перехід права власності на об’єкт оренди від орендодавця до третьої особи не приводить до автоматичного припинення дії договору оренди. Слід пам’ятати: якщо орендодавець хоче здійснити відчуження об’єкта, що перебуває в оренді, не можна знехтувати переважним правом орендаря на придбання такої нерухомості. Наслідком такого порушення з боку орендодавця є виникнення права орендаря на звернення до суду з позовом щодо переведення на нього прав покупця.
Враховуючи можливість передбачити у договорі додаткові умови доцільним видається фіксація відмови орендаря від подальшої можливої реалізації переважного права на придбання об’єкта оренди (за умови добровільної згоди). Однак таке положення суперечить загальним засадам цивільного права та є доволі проблематичним в контексті практичної реалізації. Тому в кожному конкретному випадку при укладанні з третьою особою договору купівлі-продажу майна (приміщення), що є об’єктом оренди, доцільно отримати від орендаря відмову в письмовій формі на пропозицію орендодавця укласти відповідний договір.
Комунальне майно як потенційний об’єкт оренди
Під час пошуку потенційного об’єкта оренди та безпосередньо укладання договору у кожного орендаря виникає питання: «Як максимально ефективно себе захистити у разі виникнення конфлікту?» Можливо, щось особливе треба зазначити у договорі оренди? Насправді, вихід простий –– необхідно на початковому етапі обрати надійного контрагента-орендодавця.
Як це зробити? Просто звернутися з заявою про намір отримати майно в оренду до органу місцевого самоврядування. Враховуючи особливості правового статусу комунального майна, передбачено спеціальний законодавчий порядок передачі його в оренду. Саме обов’язок органу управління передати майно в оренду за чітко регламентованою процедурою є гарантією для потенційного орендаря щодо «чистоти історії» приміщення, відсутності обтяжень (арештів, заборон) та прав третіх осіб, що є вкрай важливим для потенційного орендаря.
Окрім того, беручи в оренду комунальне майно, забезпечується максимальна прозорість орендної плати та унеможливлюється спекуляція контрагента-орендодавця в частині необґрунтованого її збільшення, оскільки при цьому умова договору щодо вартості об’єкта оренди комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об’єктів оренди, затвердженій відповідною місцевою радою.
Однак у разі укладання договору оренди комунального майна слід розуміти, що через спеціальний правовий статус таких об’єктів нерухомості власник в особі уповноваженого органу може прийняти рішення про приватизацію орендованого приміщення, навіть у разі чинності договору оренди. Проте гарантією для орендаря є обов’язкова умова продажу (приватизації) – збереження договірних відносин з ним.
Отже, враховуючи усе вищевикладене, необхідно зазначити: укладаючи договір оренди комерційної нерухомості, контрагенти мають вжити усіх можливих превентивних заходів ще на початковій стадії його укладання. Тому вам як орендодавцю варто як мінімум одразу визначити мету та відобразити її у договорі. Як максимум – звернутися за консультацією до юриста-фахівця у сфері нерухомості, який допоможе вам не потрапити у невигідну ситуацію.
Євген Смичок, канд. юр. наук, засновник Develum
Аліса Терещенко, юрист Develum
